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アパートや二世帯住宅を
ベースにした(旧法)借地権の
「賃貸併用住宅」紹介サイト








(旧法)借地権の
メリットとデメリット

メリット

・(旧法)借地権の場合、
法律に守られており
土地は半永久的に借りられる。

・土地の固定資産税、
都市計画税の負担がいらない。
(地代で負担していることにはなる)


デメリット

・売却する際には地主の承諾がいる。
(譲渡承諾料が必要)

・増改築の際、地主の承諾がいる。
(承諾料が必要な場合も)

・借地権物件を買うには
土地が担保に入らない為、
ある程度の現金が必要。





交通   都営浅草線 西馬込駅
     徒歩7分
所在地  東京都大田区南馬込
土地   193.76㎡(約58.61坪)
土地権利 借地権(旧法)
地代   ¥35,000/月
借地期間 20年毎の更新

固都税  土地は地主負担
建物   平成8年10月新築
     木造スレート葺2階建
用途地域 第一種中高層住居専用地域
     建ぺい60%/容積200%
前面道路 5.2M

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【2階】
3DK 75.35㎡
 貸す
【1階】

2DK 64.61㎡ 

12万円/月

(賃料は近隣相場より算定)
三井建材の建築です。
北側に面した公園より物件を望む
 貸す
【1階】

2DK 64.61㎡ 

12万円/月

(賃料は近隣相場より算定)

交通   東急東横線 学芸大学駅
     徒歩9分
所在地  東京都目黒区五本木
土地   238.04㎡(約72.00坪)
土地権利 借地権(旧法)
     地代¥70,360/月
借地期間 20年毎の更新
固都税  土地は地主負担
建物   平成8年6月新築
     軽量鉄骨造スレート葺2階建
      (旭化成ヘーベルハウス)
用途地域 第1種低層住居専用地域
     建ぺい60%/容積150%
前面道路 3.28M

見出し

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【2階】
3LDK 65.53㎡ 
貸す
【1階・2階】
②2LDK/メゾネット 74.45㎡

18.5万円/月

(賃料は近隣相場より算定) 
貸す
【1階】
①2DK+S 55.45㎡ 

14.5万円/月
(賃料は近隣相場より算定)
暑さに強い、旭化成ヘーベルハウス
3世帯住宅仕様
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【2階】
3LDK 65.53㎡ 

交通   東急大井町線 等々力駅 
     徒歩4分
所在地  東京都世田谷区中町
土地   361.30㎡(約109.29坪)
土地権利 借地権(旧法)
     地代¥127,700/月
借地期間 20年毎の更新
固都税  土地は地主負担
建物   平成2年3月新築
     木造カラーベスト葺2階建
用途地域 第1種低層住居専用地域
     建ぺい60%/容積150%
前面道路 6M

見出し

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【1階・2階】
7DK 148.76㎡ 
貸す
【別棟:1階】
①1DK 34.72㎡ 
7.8万円/月
(賃貸中)


【別棟:2階】
②1DK 34.72㎡ 
8.8万円/月
(賃貸中)


③駐車場 3台で 
4.4万円/月
(賃料は近隣相場より算定)
車庫は縦列駐車で3台は可能です。
6Mの道路に面する3Mの間口
貸す
【別棟:1階】
①1DK 34.72㎡ 
7.8万円/月
(賃貸中)


【別棟:2階】
②1DK 34.72㎡ 
8.8万円/月
(賃貸中)


③駐車場 3台で 
4.4万円/月
(賃料は近隣相場より算定)

交通   東急東横線 学芸大学駅 
     徒歩8分
所在地  東京都目黒区五本木
土地   204.43㎡(約61.84坪)
土地権利 借地権(旧法)
     地代¥43,906/月
借地期間 30年毎の更新
建物   昭和63年9月新築
     鉄筋コンクリート造 
     地下1階地上2階建
前面道路 4M

見出し

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【地下+1階】
3LDK+地下 155㎡ 
貸す
【2階】
①3LDK 120.04㎡ 
30万円/月
(賃料は近隣相場より算定)

②駐車場 1台 
2.5 万円/月
(賃料は近隣相場より算定)
地下ルームのある、こだわりのRC造
1,2階に分かれた玄関ドア
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【地下+1階】
3LDK+地下 155㎡ 

所在地  東京都目黒区中目黒
交通   東急東横線 祐天寺駅
     徒歩10分
土地   426.59㎡(約129.04坪)
土地権利 借地権(旧法)
     地代¥111,000/月
借地期間 20年毎の更新
固都税  土地は地主負担
建物   平成9年10月新築
     鉄骨造陸屋根2階建用途地域
     第1種低層住居専用地域
     建ぺい60%/容積150%
前面道路 3.9M、3.7Mの両面道路

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【1階】
3LDK 178.33㎡ 

貸す
【2階】
①4SLDK+ルーフテラス 
163.27㎡+58.05㎡
50万円/月
(賃料は近隣相場より算定)

②駐車場 2台 
5万円/月
(賃料は近隣相場より算定)

物件を裏側の道路より望む
ゆったり2台のシャッター付きガレージ
貸す
【2階】
①4SLDK+ルーフテラス 
163.27㎡+58.05㎡
50万円/月
(賃料は近隣相場より算定)

②駐車場 2台 
5万円/月
(賃料は近隣相場より算定)


交通   東急東横線 中目黒駅
     徒歩14分
所在地  東京都目黒区中目黒
土地   310.84㎡(約94.02坪)
土地権利 借地権(旧法)      
     地代¥138,470/月
借地期間 30年毎の更新
固都税  土地は地主負担
建物   1992年6月新築      
     鉄筋コンクリート造4階建
用途地域 第1種低層住居専用地域
     建ぺい60%/容積150%
前面道路 7.1M×3.5Mの角地

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【2階】

5LDK 180.66㎡ 
貸す
【3階・4階】

①2SLDK/メゾネット 
199.92㎡

40万円/月

(賃料は近隣相場より算定)
貸す
【1階】

②店舗 63.70㎡
10万円/月
(賃料は近隣相場より算定)

③駐車場2台で
5万円/月
(賃料は近隣相場より算定)
要塞のような大きさの邸宅
貸す
【3階・4階】

①2SLDK/メゾネット 
199.92㎡

40万円/月

(賃料は近隣相場より算定)

借地権物件のメリットは?
-借地権の収益物件は、土地を買わない借地権のほうが所有権より「資金回収が速い」。 

 
借地権物件は立地が良くて、高利回りを期待できる物件があります。
 旧法が適用されている物件は建物が古く、旧耐震のものなどもありますが、収益で物件を購入する場合はどれだけ投下資金を早く回収できるかがポイントになるので、借地権の物件は魅力的なものがあります。

 所有権でも借地権でも、賃貸入居者から得られる賃料に違いはありません。そのため、物件を購入する金額と地代が安ければ、利回りが高くなります。
 また、近年多くの外国人が東京都内の収益物件を購入しており、収益物件の価格が上昇しています。しかし、外国人は借地権物件を嫌い購入を避けているため、借地権の収益物件は価格が変わっていないところが魅力の一つです。 




賃貸併用住宅のメリットは?
-ライフスタイルの変化に対応できる
 
 賃貸併用住宅は、柔軟に活用することができます。例えば、現在は賃貸として利用し、将来的に子供やご両親のお住まいへ変えることも可能です。このような、二世帯住宅の購入を考えているオーナーにとって、賃貸併用住宅はとても魅力的なのです。

-所得税を軽減することができる

 
 賃貸併用住宅は賃貸部分の必要経費(固定資産税・都市計画税・減価償却費・借入金の支払利息等)を賃貸収入から控除することができるので、不動産所得が少なくなれば所得税も少なくすることができます。

-相続税評価額を減らすことができる

 
 賃貸併用住宅が注目される理由は税制改正と相続税の基礎控除の引き下げにもあると考えられます。
  それにより相続対策を考え始める人が増え、相続財産評価を引き下げることができる収益付き住宅に注目が集まったのです。

 賃貸併用住宅の場合、賃貸部分について評価減の特例の適用を検討することができます。
 賃貸部分については、自宅部分より低い評価額となるため、相続税を低く抑えることができます。


賃貸併用住宅の誤解された
デメリットは?

 1.家族以外の人(入居者)が同じ建物に住む事になる

 「賃貸併用住宅」の建物にはオーナーの家族だけではなく入居者も住むわけですから、自宅とはいえ、生活リズムの違う住居者が混在する集合住宅です。そのため、入居者と居合わせたり、トラブルに巻き込まれるなどのプライバシーや音の問題に不安を感じる人もいらっしゃいます。

 しかし実際は懸念するほどでもありません。プライバシーや音の問題は設計・間取りのリフォーム工事でだいたい解決できます。

 以前、ご検討中のお客さまからの「リアルな声を聞きたい」というご要望にお応えし、賃貸併用住宅を購入して数年経過した複数のお客さまに聞きとりの調査を行いました。「デメリットはないか」と質問したところ、「何か言うべきだとは思うんですが特にないんですよね」という声を多くいただきました。きちんとした立地と設計、管理さえあれば、心配しなくてよいのです。

 
音の問題

 たとえば、一番音が出るのはリビングです。テレビを見たり、子供が走り回ったりするので一番気を遣う部屋になります。この部屋の直下に賃貸部分の寝室や居室がこないように工夫することが望ましいのです。また、隣の部屋との間にクローゼットや設備関係を入れておけば音が伝わりにくくなります。


プライバシ
ーの問題

 入り口や住居スペースなどをオーナーと入居者とで完全に分離して気にならないようにリフォーム工事することで、プライバシー問題は避けることができるなど、このような工夫をすることで、かなりの効果を発揮させることができます。

 

賃貸併用住宅は売却しにくい?

 こう言われる方もいらっしゃいますが誤った情報です。賃貸併用住宅は、ローン返済に困って売却するということが少ないので市場に出回る数自体が少なく、中古はすぐに売れてしまうのが現状です。

 最近は賃貸併用住宅が認知されてきたこともあり、欲しいと思う人が増えてきています。売れないというのは市場バランスが「欲しい人< 売りたい人」にあるときです。現状の賃貸併用住宅の市場は「欲しい人 >売りたい人」の図になっているのです。



入居者トラブルに巻き込まれる?

 賃貸管理は基本的に管理会社が請け負います。入居者からの連絡や相談先はオーナーではなく管理会社にいくような契約を交わすことで、オーナーが直接クレームを受けることはありません。

 入居者トラブルが心配な方は、入居申し込み時に入居者をチェックすることができます。また保証会社をつけることで、さらに盤石な対応ができるようになります。

 立地や建物の雰囲気など「きちんと賃料が取れる物件」にしておくことは優良入居者を獲得することにつながります。また、きちんとした管理会社に委託すれば、入居者とのトラブルは恐れることはありません。



利用上の注意

※ 年間家賃収入は、収入を計算したもので支出は入っていません。
※ 表面(表面利回り)とは、年間家賃収入(共益費含む)を物件価格で割ったもので、投資物件の投資効率を判断する際の目安として利用するものです。

※ 予想年間収入は近隣の家賃相場から計算をしています。
※ 部屋面積(㎡)は、広さの目安を示すもので実測面積ではありません。
※ 図面と現況が異なる場合は、現況を優先とします。
※ 不動産は売買すると税金が発生することを計算しておきましょう。


運営者情報  

運営者:ShaQchy
代表者:西浦 徹
テーマ:お金を生む家に住む
事業内容:アパートや二世帯住宅をベースにした高利回りな(旧法)借地権の賃貸併用住宅を紹介する「ShaQchy」の運営
連絡先:shaqchy@gmail.com






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